[楼市动态] 中国房价或遭致命一击

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发表于 2015-4-2 09:36:14 | 显示全部楼层 |阅读模式
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当你开放了资本账户,正如你想打开一扇窗,可能闻到玫瑰的芳香,也可能会遇到暴风雨。
人民币资本项目可兑换作为一个改革目标,中国政府从来没动摇过。
近期,中国央行行长周小川在北京出席“2015中国发展高层论坛”时表示,中国的“十二五”规划提出了加快推进人民币实现资本项目可兑换,而2015年是“十二五”的最后一年,打算通过各方努力实现这一目标。
周小川的这席话意味着中国资本账户开放已经进入“深水区”,然而机遇与风险同在。
众所周知,国际收支包括经常项目和资本项目。目前,经常项目中国已经放开。如果资本项目实现可自由兑换,意味着人民币将实现完全可自由兑换。若人民币可自由兑换,还意味着资本市场将完全对外开放。
资本账户开放一直是金融改革领域“重点中的重点,难点中的难点”。实际上,在20年前召开的十四届三中全会,“要逐步使人民币成为可兑换的货币”的目标已被抛出。
2012年3月,央行调查统计司曾经撰写一份题为《我国加快资本账户开放条件基本成熟》的报告,这被解读为人民币资本账户开放的“路线图”。
据此,短期内(1至3年),放松有真实交易背景的直接投资管制;中期内(3至5年),放松有真实贸易背景的商业信贷管制;长期内(5至10年),依次审慎开放不动产、股票及债券交易,逐步以价格型管理替代数量型管制。
据外汇局综合司司长王允贵介绍,2015年以来,外汇局加快推进外汇管理“五个转变”,有序推进资本项目可兑换,在深化跨境电子商务外汇管理改革、取消或下放保险公司外汇业务行政审批、开展外债宏观审慎管理改革试点、全面取消外汇管理对外商来华直接投资和中国企业对外直接投资有关的行政审批、加强对个人本外币兑换特许机构及其业务的管理、严厉打击外汇违法违规活动六个方面大力简政放权,取得显著成效。
外汇局资本项目管理司司长郭松在发布会上表示,根据最新统计,40项资本项目交易中,已经有34项达到了部分可兑换及以上水平,占比为85%,今年将实现资本项目的基本可兑换。
俄罗斯联邦储蓄银行首席经济学家伊夫杰尼•加夫利连科夫此前表示,资本项目的开放比其他任何时候更接近使人民币获得国际地位,尤其是经济地位。也就是说打开窗户,大房子打开窗户的风险比小房子打开窗户的风险小得多。
国际货币基金组织(IMF)在近期发布的中国经济评估报告中称,若中国开放资本账户将引发资产组合大幅调整,在开放的初始阶段,从中国流向海外的资金总额将达到2.25万亿美元,外资流入规模9,000亿美元。
财经传媒人刘晓博认为如果在2015年(或2016年)实现人民币自由兑换,基本上是属于自找麻烦。由于人民币长期对外升值、对内贬值,中国存在比较明显的资产泡沫。
如果人民币贸然实现自由兑换,尤其是在美元加息的年份,必然造成资本外逃,楼市暴跌。
按照万科的研究数据,在2013年中国的存量房和在建商品房,按照户均数据,第一次达到了1的数值,也就是户均超过了一套房子。
还有一个重要问题,中国三十年的计划生育,导致人口快速的老龄化和少子化,25岁到45岁这个群体,在2014年也首次进入绝对数值的下降通道。而这个年龄段是购房的绝对人群,占80%以上的比重。所以,中国整体性的房地产市场规模将面临快速下降。
考虑到中国城市化人口大迁徙的原因,部分区域依然供不应求。北上深广四座一线城市和部分强二线城市没有问题。两会之后,低迷了近一年的大中城市房地产市场迎来小阳春,具体从近期的成交数据就可以看出。
国指数研究院3月16日发布的数据显示,2015年3月8日至3月14日,24个主要一二线城市住宅成交面积较前一周(3月1日至3月7日)上升27.6%。其中,一线城市总体成交量环比涨幅达25.6%,其中上海涨幅最大,达48%,深圳涨幅也超过20%,二线代表城市成交总量较前一周上涨28.2%,超七成城市呈现环比上涨。
三四线以下城市因为在所在打工和创业的大中城市买不起房的“告老还乡”回流人口,也仍将源源不断但会大量分散到全国两千多个县尤其是东部地区;县一级的旧城改造和居民改善性需求也仍在。
但相当多地方供应过剩的情况又事实存在,很多过去胡子眉毛一把抓盲目入市的人们,手里也握着空城、鬼城房子和一些郊区别墅、新开发海景山景房如烫手山芋。这些活生生的例子会让一些人望房止步。
而当下,很多人都在筹划着到国外置业,配置美元、欧元、英镑计价的资产。但苦于每人每年5万美元的换汇额度。如果今年就实现自由兑换,那正好满足了他们的心愿。马上就会卖出在中国的多余房产,跑到欧美置业。
仲量联行全球资本市场研究部总监,David Green-Morgan预计,2015年中国在海外房地产市场的投资很有可能持续增长,至2015年底或将达到200亿美元。”
        据搜房国际发布的《2014上半年中国海外房产投资报告》显示,2014年上半年,中国人海外购房最热门前三个国家分别是美国、加拿大和澳大利亚,其中美国购房需求为26%,加拿大和澳大利亚以19%和17%排在第二、三位,三个国家的楼市对中国购房者吸引力强劲。
报告显示,在经历了经济危机的低迷后,美国、加拿大的房产市场2014年回归平稳,逐步上升。良好的投资收益空间保证了美、加两国房产的高吸引度,利好的方向让中国消费者前往美国、加拿大购置房产人群分别增加了5%、8%,其中二次(或二次以上)投资者占40%左右。
除美、加两国之外,澳大利亚一直是中国购房者关注的另一热门地区。
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